Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Незаконная перепланировка квартиры — внесение изменений в конфигурацию помещений, перенос существующих или обустройство новых дверных проемов, обустройство новых подсобных помещений и т.п., выполненные без согласования с надзорными органами. Наличие такой планировки усложняет покупку недвижимости в ипотеку — для банка это серьезный повод отказать заемщику в кредите.

Важность перепланировки

Нужно различать перепланировку и переустройство квартиры. Переустройство не требует согласования, так как вносимые при его проведении изменения не являются существенными. Это может быть изменение размеров дверных проемов (если они не располагаются в несущих стенах), перенос электропроводки и т.п.

Неузаконенная перепланировка увеличивает риски для банка, выдающего кредит. Она может стать причиной отказа в ипотеке, если:

• покупатель пытается скрыть факт внесения изменений;
• перепланировка выполнена с грубыми нарушениями;
• восстановить исходное состояние или согласовать внесенные изменения невозможно.

Не подлежат согласованию:

• частичный демонтаж или полный снос несущих стен в панельном доме;
• монтаж теплого пола, подключенного к общедомовой сети;
• перемещение кухни, санузла так, что они оказываются над жилыми комнатами соседей снизу;
• перенос стояков канализации, водопровода, отопления, газоснабжения;
• в однокомнатной квартире запрещается объединять жилую комнату с кухней, если в ней установлена газовая плита;
• не допускается демонтаж стены между жилым помещением и балконом, лоджией с одновременным выносом радиатора отопления на них;
• формирование жилых помещений шириной менее 2,25 м или площадью меньше 9 м²;
• демонтаж вентканалов;
• на лоджиях, балконах заваривание противопожарных люков.

При наличии таких изменений покупка квартиры в ипотеку возможна только при условии, что заемщик обязуется привести помещения в исходное состояние.

Российское законодательство постоянно корректируется так, чтобы ужесточить контроль над проведением перепланировок. Поэтому «красные линии» в техпаспорте для ипотечного банка становятся все более серьезным поводом в отказе заемщику.

Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Оценка квартиры при оформлении ипотеки — обязательное требование банка. Ее может проводить выбранный банком оценщик или независимая организация. В любом случае отчет об оценке будет содержать информацию о неузаконенной перепланировке или о переустройстве, если они проводились.

Компания «Инвест Консалтинг» рекомендует:

• не пытаться скрыть от оценщика имеющиеся несоответствия между данными техпаспорта и состоянием квартиры;
• проводить оценку в независимой экспертной организации;
• настаивать на тщательной и объективной оценке — точное определение цены недвижимости в интересах покупателя.

При оформлении ипотеки оценка квартиры с незаконной перепланировкой проводится следующим образом:

• оценщик фиксирует незаконно внесенные изменения, а также имеющееся переустройство, отражая в отчете фактическое состояние квартиры (в виде описания и фотографий);
• стоимость недвижимости рассчитывается с учетом этих недостатков (как правило, они снижают цену жилья);
• дополнительно при оценке могут быть рассчитаны затраты на легализацию или устранение внесенных изменений.

При выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банк обяжет заемщика согласовать либо устранить внесенные изменения. На это дается фиксированный срок (обычно 1 год). По его истечении банк может провести проверку. Если его требование не было выполнено, он может обязать заемщика вернуть кредит досрочно.

Для заемщика покупка такой недвижимости несет в себе определенные риски, но, с другой стороны, ее стоимость будет ниже рыночной. Если перепланировку удастся согласовать после оформления ипотеки, это, напротив, увеличит цену квартиры: считается, что такие изменения всегда направлены на улучшение жилищных условий.

В компании «Инвест Консалтинг» вы можете заказать независимую оценку квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки, консультацию строительного эксперта по внесенным изменениям, перспективах их легализации или устранения. Сотрудники юридического отдела помогут проверить сделку с правовой точки зрения, подготовить документы для нее. Заказ оценки и предварительные консультации проводятся по телефону 8 (495) 255-08-90.